▲ 상가 분양을 독려하는 현수막들.

상가 가치를 평가하는 방법은 모두 3가지로 구분되는데 원가산정법을 비롯해 비교사례법, 수익률산출법 등이 그것이다.
원가산정법이란 토지비, 건축비 등 들어간 비용을 산출해 가치를 판단하는 방법이다.
또 비교사례법이란 주변이나, 비슷한 조건의 부동산을 비교해 가치를 판단하는 방법이다.
수익률산출법이란 투자를 얼마만큼 했을 때 1년 동안 얼마 만큼의 수입을 얻을 수 있는가를 계산해서 부동산의 가치를 정하는 방법이다.
이 수익률산출법은 현재 상가 가치판단의 가장 중요한 수치로 꼼꼼히 잘 따져봐야 한다.
특히 임대소득을 목적으로 원룸건물이나 오피스텔, 상가를 구입하려는 사람은 해당 부동산의 수익률을 제일 먼저 계산하게 된다.
지금부터 이 수익률이란 것이 어떻게 계산되는지와 어떤 헛점을 갖고 있는 지, 또 어떻게 악용되고 있는지를 살펴보기로 한다.

수익을 생각하고 부동산을 투자한다면 원금이 얼마 필요한지 임대수입은 어떻게 되는지, 좋은 상가인지를 알 수 있는 수익률을 계산할 줄 알아야 한다.
단순수익률은 연간임대수입/투자금액×100을 하면 된다.
예를 들어 투자자 A가 5억원에 매매한 상가를 보증금 5000만원, 월세 200만원에 임차 계약을 한다면 (200만원×12개월)/(5억원-5000만원)×100 = 5.33%가 단순수익률이 된다.

하지만 요즘 은행금리가 낮다보니 대출을 받아 투자를 한다면 지렛대효과를 볼 수 있다. 단순수익률보다 대출이자가 낮다면 수익률 또한 더 높일 수가 있는 것이다.
채무자와 금융권에 따라 차이는 있으나 요즘 상가대출은 상가금액의 50%정도, 금리는 연3.5%정도에 가능하다.
투자자 A가 은행에서 2억5000만원을 3.5% 이율로 대출 받아 위 상가를 구입했다면 수익률 계산이 좀 달라진다.
수입에서는 연 이자지출액(2억5000만원×3.5%=875만원)을 빼야 하고 투자금액에서는 대출금액을 빼면 자기자본수익률이 나온다. (200만원×12개월-875만원) / (5억원-5000만원-2억5000만원) ×100=7.62%가 자기자본수익률로, 단순수익률보다 2.3%가 높게 나온다.
분양사무실 영업사원은 상대적으로 수치가 높은 자기자본수익률을 갖고 투자자에게 홍보를 한다. 하지만 수익률을 높이려고 대출액을 너무 높게 책정한 것은 아닌지, 이자율은 맞게 책정했는지, 제시한 대출조건이 본인에게도 실제 가능한지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

그렇다면 투자자 A는 2억원을 투자해 7.62%에 해당하는 연 1524만원의 수입을 고스란히 얻을 수 있을까? 그렇다고 하기에는 누락된 비용이 너무나도 많다. 상가를 구입해 임대를 놓으면 그것으로 끝이 아니다.
지불해야 할 것이 대출이자만 있는 것이 아니라 등기비용, 중개보수, 재산세, 임차인이 없는 경우 부담해야 될 관리비, 수선유지비, 종합소득세 등 숨겨진 비용이 많다.
이렇게 되면 실제수익률은 더 낮아진다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 예금이율이 낮은 저금리시대에 실제수익률이 5% 이상이면 양호한 상가라 생각한다.
부동산이 대도시나 중심상권에 위치해 있어 토지가격이 차지하는 비율이 높거나 유명 프렌차이즈 같은 우량업종이 입점해 있다면 수익률이 좀 낮아도 괜찮다고 볼 수 있다.

아직 준공이 안 되었거나 임대가 안 맞춰진 상가의 경우 분양사무소에서는 예상수익률을 가지고 투자자에게 홍보를 하고 있다. 일부 상가분양 종사자들은 유명 프렌차이즈 업종이나 병원 등이 입점한다며 10% 이상의 높은 예상수익률을 미끼로 투자자를 흔들어 놓기도 한다.
또 어떤 곳에서는 건물 준공전에 이미 좋은 조건으로 임대가 완료됐다며 계약서까지 보여 주며 투자자를 현혹시키기도 한다.
사실관계에 입각한 정상적인 임대차 일수도 있지만 매매를 위한 조작된 계약서 일 수도 있기에 유념해야 한다.

상가투자는 양날의 칼과 같아서 잘 구입하면 끊임없이 열매가 열리는 과실나무가 될 수도 있지만 잘못 구입하면 손해가 이만저만 아닌 골칫거리가 돼 버린다.
아파트는 잘못 구입했더라도 조금만 손해 보면 비교적 쉽게 처분이 가능하지만 상가는 잘못 투자하면 정신적, 경제적 손해가 크게 발생 할 수 있다.
상가는 대출이율도 높고 등기비용도 비싸고 유지비용도 만만치 않기 때문이다.
좋은 상가를 고른다는 것은 이 분야에 관심을 갖고 오랫동안 일을 한 개업공인중개사도 판단이 쉽질 않다.
다만 본질을 흐릴 수 있는 그릇된 자료를 지적하고 객관적인 판단이 가능하게 도와줄 수 있을 뿐이다.
상가가치판단을 위해서는 수익률도 중요하지만 입지분석, 유동인구, 배후상권, 업종동향 등 파악해야 할 것이 한두 가지 가 아니다. 맘에 드는 상가가 있다면 아침, 저녁으로 가보고 휴일에도 가보고 하자.
어떤 업종이 얼마의 월세를 주고 들어 올 수 있을지를 임차인 입장에서도 생각해 봐야 할 것이다.