▲ 세종시의 한 상가 건물.

한여름의 무더위가 계속되고 휴가철이 끝나가는 요즘은 거리에 행인들이 한산하다. 이런 시기에 일반시민들을 상대로 자영업을 하는 임차인 입장은 서럽기 그지없다. 내방객이 줄어도 상가임대차계약서에 명시된 차임은 에누리 없이 지급해야 하기 때문이다.

입장을 바꾸어서 건물주 임대인은 종일 비가 오나 눈이 오나 명절 연휴가 되어도 매달 임대료가 꼬박 세입자로 부터 나온다. 얼마간의 투자로 날씨나 휴일에 상관없이 고정적 수입이 들어오는 임대인을 부러워 할 수밖에 없다. 이런 면에서 오늘날의 상가 임대차 관계는 과거 지주와 소작농의 관계와 별반 다름없어 보인다.

그렇다면 이렇게 세월만 가면 꼬박꼬박 임대료가 나오는 상가는 그냥 얻어지는 것일까? 보기에는 쉬워 보여도 임대수익이 괜찮은 상가를 고른다는 것이 녹록치는 않다. 아파트와는 달리 잘못 투자하면 관리비, 대출이자 등 손해가 이만저만 아니다.

초보투자자가 많이 하는 단지상가는 외형적인 면에서는 작지만 관리가 편하고 상권분석이 쉬운 편이다. 하지만 요즈음은 세대수에 비해 상가수도 많아지는 추세이고 업종도 복잡 다양하게 변화되어가고 있어 예전같이 쉽게 봤다간 낭패를 볼 수 있다.

단지상가란 공동주택단지 내에 위치하여 입주민의 지원시설 성격으로 들어서는 근린생활시설을 말한다. 1층에는 슈퍼마켓, 공인중개사, 미용실, 치킨점등이 입점하며 2층에는 음악, 미술, 태권도학원등이 입점한다. 아파트 입주민이나 인근 주민들을 위한 생활밀착형 업종중심의 상가이다. 특징은 경기에 큰 영향을 받지 않는다는 사실이다. 배후상권이 해당아파트 주민 중심이라 고정적이다.

특징으로는 경기에 큰 영향을 받지 않으며 초기투자비용이 상업지역의 구분상가보다는 저렴한 편이다. 이는 입점할 수 있는 업종이 제한적이라는 사실에 기인한다. 넓은 면적이나 늦은 시간까지 영업을 요하는 업종, 재화나 서비스의 가격이 높은 업종, 비호감형 업종 등은 입점하기가 힘들다. 통상 낮은 임차료를 감당할 수 있는 업종이 입점하며 그에 따른 상가 매매가도 낮은 편이라 할 수 있다.

일반적으로 상가는 직접 상가를 운영할 사람이나 임대할 사람이 초기에 분양받는 경우는 흔치 않다. 초기에는 정보력과 자금력을 갖춘 투자자가 매입해 분양권상태에서 일정의 수익을 보고 매매를 한다. 이 상가는 향후 가격이 인상될 것이라 생각하고 단기매매를 하거나 임대수익을 생각한 투자자에게 넘어가는 단계를 거친다. 좀 더 발 빠르게 미리 알아보고 초기매입을 하면 더 좋은 가격으로 살 수 있지 않나 하는 안타까움을 많이 느낀다.

아파트 단지상가는 아파트건설 시행사에서 경쟁입찰 또는 수의계약 방법으로 공급한다. 대기업이나 공공성격이 짙은 LH, 도시공사가 주관하는 시행사일 경우 공정성확보를 위해 대부분 공개경쟁입찰을 통해 최고가의 낙찰자에게 공급한다.

선착순이나 통매각은 낮은 가격으로 분양 받을 수도 있기에 시세차익, 결탁의 오해 가 발생할 수 있다. LH나 관심 아파트의 건설회사의 홈페이지를 자주 방문해 입찰공고를 확인한다. 인근 공인중개사를 방문해 해당 상가의 정보제공을 부탁하는 방법도 좋다.

유의해야 할 점은 세대수가 많은 상가가 유리하며 통상적으로 600~1000세대 아파트 단지라면 1층은 6~10개, 2층은 2~3개 상가가 적정할 것으로 본다. 상가세대수가 많아도 단지상가가 2개동이 있다면 고민해봐야 할 것이다.

아파트 공급유형에 따라 분류해 보면 임대아파트 보다는 분양아파트 입주민들이 소비성 측면이 강하다. 국민임대아파트 보다 분양전환 아파트를 앞둔 공공임대아파트가 유리하다고 볼 수 이다.

위치는 아파트 입구지만 연도형으로 바깥 지역과도 접한 상가가 유리하며 인근에 근린상가가 있는 것 보다 다른 주거지역이나 업무용 시설들이 있는 것이 유리하다. 또 넓은 평형대보다 중소형 규모의 입주민들이 자녀들을 포함해 상가 이용 빈도가 높다.

이밖에도 고려해야 할 사항들은 많고 유동적 측면과 예측불허의 어려움도 산재해 있다. 투자하고 싶은 지역에 아침에도 가보고 밤에도 가보고, 주말에도 가보자. 비슷한 형태 비슷한 규모의 상가에도 방문하여 입점해 있는 업종파악이나 임대료 수준도 조사해 보자.

위에 나열한 것은 가장 기본적인 것이고 실제 투자란 더 많은 내용을 습득하고 연구하여야 한다. 잘못 결정을 하면 수업료를 많이 내야하는 하나가 상가투자 이다.